Après une période de stagnation, un cycle baissier des prix semble s’instaurer dans de nombreuses villes. Un phénomène passager ou amené à durer ? Impossible de le savoir avec certitude pour le moment. Certains voient les prix chuter brutalement, avec un possible « retournement ». Mais c’est mal connaître l’hétérogénéité du marché et les spécificités locales.
La baisse des prix de l’immobilier est une réalité
L’euphorie des dernières années touche-t-elle à sa fin ? Comme un symbole, le prix au mètre carré à Paris, passé au-dessus de 10 000 € fin 2019, ne connaît plus une croissance forte depuis cette période. Lui qui était passé de 8 940 à 10 090€ en deux ans (de 2017 à 2019) en gagnant 12,9%, a connu sur la même durée entre fin 2020 et le troisième trimestre 2022 une baisse d’un peu plus de 100€ (de 10 790 à 10 660€), soit un recul de 1,83%. D’ailleurs, le montant de 10 790 € constitue selon les chiffres des Notaires de France[1] le point haut, atteint donc au troisième trimestre 2020, alors que la demande était en pleine mutation avec le Covid-19 en toile de fond.
Aujourd’hui, la stagnation constatée est accompagnée d’une nouvelle phase : la baisse. Et le marché parisien souvent jugé comme atypique n’est pas le seul. De Bordeaux à Strasbourg, de Toulouse à Lyon, les remontées du terrain de la part des agents immobiliers indiquent une baisse – certes mesurée – des prix. -0,7%, -0,8%, – 1%, le cycle baissier est la résultante d’une attractivité moindre des grandes villes, couplée à la hausse des taux observée ces derniers mois. Avec plus de difficultés pour accéder au crédit notamment du fait d’un taux d’effort plus élevé dans les métropoles que dans le reste du pays, les acquéreurs revoient leurs projets. Ainsi, la rencontre de l’offre et de la demande continue de se faire, mais avec un prix en baisse.
Un marché toujours plus hétérogène
Si un coup d’arrêt semble être désormais évident pour de nombreuses grandes métropoles, l’immobilier (au global) est lui à la hausse. Car certains biens restent toujours attractifs. Les petites surfaces lumineuses avec un extérieur s’arrachent toujours aussi vite dans une grande ville, au prix. La réalité d’une commune, d’une communauté de communes puis d’un département ou d’une région n’est pas la réalité de l’entité voisine.
Le marché de l’immobilier est par nature très fractionné, morcelé. Si certains phénomènes sont globalisés (comme l’inflation, les règles de la construction, la politique énergétique), la réalité des territoires influe sur le prix et le dynamisme du marché. Alors, les prix ne sont pas en baisse partout. Et ils ne connaîtront d’ailleurs peut-être pas ce mouvement baissier, ni en 2023 ni dans un futur proche.
Le premier baromètre de l’immobilier des petites villes de demain[2] présenté par les notaires de France évoque d’ailleurs une augmentation des prix des appartements de 7% sur un an en 2021. Dans cette sélection d’un peu plus de 1600 villes[3], une augmentation de la part des acquéreurs provenant des métropoles de +3,2 % entre 2018 et 2021 est constatée. « Le prix médian des maisons a augmenté tous les ans depuis 2018, avec un rythme qui s’est accéléré en 2020 et 2021, caractérisé par une augmentation d’environ 5% par an ». Le dynamisme est réel. Les prix ne flanchent pas, au contraire.
Vers un éclatement du marché ?
Un retournement est-il possible ? Non. Plusieurs experts s’accordent à dire que les difficultés ne sont pas structurelles. Le marché de l’immobilier n’est pas menacé, le niveau des prix est seulement en décalage fort avec la situation financière des ménages. Dans un contexte de hausse généralisée des prix, une augmentation du coût de l’énergie et un accès au crédit rendu plus strict, le reste à vivre des ménages français pour l’immobilier est plus faible. On ne peut plus s’offrir aussi grand, aussi beau, aussi bien placé.
Les durées de mise en vente s’allongent. Les prix baissent là où la demande est moins en verve, et inversement là où l’engouement est fort. Mais le marché se régule, se gère. L’appétit des Français pour la pierre est toujours fort.
Que faire en tant que candidat à l’achat ? Si vous avez un projet d’achat immobilier, il est important de bien verrouiller vos conditions d’emprunt pour limiter l’effet des prix hauts sur le coût global de votre acquisition. En empruntant avec un taux faible – comme c’est le cas aujourd’hui malgré les hausses récentes – vous allez pouvoir stopper l’effet de l’inflation sur votre budget immo (si vous étiez locataire jusqu’à maintenant). Les taux remontent, les prix peuvent baisser. Et alors ? Ce qui compte avant tout, c’est le « poids » de l’immobilier et votre taux d’effort qu’il faut soigner. En montant votre dossier et en identifiant la bonne banque auprès de laquelle obtenir un financement via un courtier aujourd’hui, vous maximisez vos chances de réduire cette « lourdeur » de l’immobilier sur vos finances. Soigner le volet financier de son projet immobilier est plus que jamais la clé face à des prix dont la direction est difficile à prédire.
